Podílové vlastnictví nemovitostí: Jak se s ním vypořádat

Zájem veřejnosti o otázky o podílovém spoluvlastnictví se nejčastěji spojuje s jeho vypořádáním, prodejem či pronájmem společné nemovitosti. Pokud jste součástí tohoto procesu, podívejte se, jaká máte práva a povinnosti.

Podílové spoluvlastnictví v současnosti vzniká většinou děděním. Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné nemovitosti. Velikost spoluvlastnického podílu se vyjadřuje nejčastěji zlomkem, případně procentem. Spoluvlastnický podíl neznamená, že by spoluvlastníkovi patřila konkrétní část nemovitosti (například konkrétní pokoj v bytě a podobně). Spoluvlastník je spoluvlastníkem celé nemovitosti, přičemž na právech a povinnostech ke společné (celé) věci se podílí podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Rozdělení nemovitosti
Problémy vznikají často při zániku spoluvlastnictví ke společné nemovitosti. Nejčastějším způsobem vypořádání mezi spoluvlastníky je rozdělení společné věci. Při rozdělení nemovitosti musí vzniknout věci samostatné jak po věcné, tak i právní stránce a způsobilé k zápisu do katastru nemovitostí.

Dělení pozemků
Při rozdělení pozemku bude třeba vyhotovit nový grafický polohopisný plán hranic, vznikly-li nové parcely. Pro pozemková společenství, jako lesní a pastevní společenství vlastníků podílů společné nemovitosti, platí zvláštní právní předpis. Podílové spoluvlastnictví společné nemovitosti podle zákona 181/1995 Sb. o pozemkových společenstvích je nedělitelné a nelze jej zrušit a vypořádat podle zvláštních předpisů. Spoluvlastníci předmětné společné nemovitosti jsou omezeni uvedeným zákonem, jehož cílem je zamezit drolení. lesních pozemků. Uvedená pozemková společenství jsou u nás upravena jako v jedné z posledních zemí Evropy.

Dělení stavby
Rozdělení stavby není vždy technicky možné. Pokud i je, není možné ji rozdělit jakýmkoli způsobem. Platí, že při reálném rozdělení stavby lze budovu dělit buď vertikálně, nebo na jednotlivé byty a nebytové prostory. Horizontální dělení bez splnění dalších kritérií není možné. Pokud stavbu není možné uvedeným způsobem mezi spoluvlastníky rozdělit, přicházejí v úvahu dvě možnosti. Buď se spoluvlastníci dohodnou a provedou další stavební úpravy tak, aby stavba byla dělitelná, nebo lze stavbu zpeněžit a jednotlivé spoluvlastníky podle výše jejich podílů ze získané částky vyplatit. Při zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání rozdělením nemovitosti může soud zřídit i bez návrhu věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka nově vzniklé nemovitosti. Jeho zřízení je součástí vypořádání spoluvlastníků. Je třeba si uvědomit, že v daném případě lze zřídit jen věcné břemeno in rem (tedy spojené s danou nemovitostí) a nikoli in personam (spojené s danou osobou).

Vypořádání spoluvlastníků rozdělením nemovitosti vyžaduje i úpravu podílení se vlastníků nově vzniklých věcí – nemovitostí na povinnostech vůči třetím osobám, jejichž práva vázla již na původní nemovitosti před jejím rozdělením. Může nastat i situace, že ze zvláštních důvodů soud podílové spoluvlastnictví nezruší.

Prodej spoluvlastnického podílu
Při prodeji podílu nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví není třeba, aby s jejím prodejem souhlasili všichni spoluvlastníci. Každý spoluvlastník může disponovat se svým spoluvlastnickým podílem, je však povinen respektovat zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků. Pokud tedy některý z podílových spoluvlastníků nebo i více podíloví spoluvlastníci převádějí svůj spoluvlastnický podíl, jsou povinni tento svůj spoluvlastnický podíl nejprve nabídnout ostatním podílovým spoluvlastníkům. Teprve když si ostatní podíloví spoluvlastníci předkupní právo neuplatní, může spoluvlastník prodat spoluvlastnický podíl třetí osobě.

Důležité také je, že podle rozhodovací praxe soudů se předkupní právo podílového spoluvlastníka uplatňuje i při darování spoluvlastnického podílu nebo iv případě vložení spoluvlastnického podílu jako nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti. Výjimku z předkupního práva spoluvlastníka na spoluvlastnický podíl představuje převod na blízkou osobu, tedy příbuzného v řadě přímé, sourozence a manžela. Jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se podle Občanského zákoníku pokládají za osoby sobě navzájem blízké pouze tehdy, „pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako vlastní újmu“.

Jak řešit předkupní právo
Důležité je také, jakým způsobem má být spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům nabídnut. V nabídce je třeba uvést podmínky, za kterých bude uzavřena smlouva na spoluvlastnický podíl. Akceptování nabídky se uskutečňuje uhrazením kupní ceny uvedené v nabídce. V případě převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti je kupní cenu třeba uhradit do dvou měsíců od doručení nabídky, jinak právo zanikne. V případě nemovitostí je také nutné, aby byla nabídka učiněna v písemné formě. Pokud mají o nabytí nabízeného spoluvlastnického podílu zájem více spoluvlastníků a nedohodnou se na výkonu předkupního práva, mají všichni spoluvlastníci právo vykoupit převáděný spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

Co když mi spoluvlastník podíl nenabídl?
Případy obcházení podílových spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického podílu jsou v praxi dost časté. V případě, že bylo předkupní právo podílového spoluvlastníka porušeno, má podílový spoluvlastník v zásadě následující možnosti:

Podání žaloby, kterou se bude domáhat vyslovení (relativní) neplatnosti smlouvy, kterou byl spoluvlastnický podíl převeden. V takovém případě je třeba zažalovat všechny účastníky smlouvy, kterou k převodu došlo. Tedy v případě kupní smlouvy nejen kupujícího, ale také prodávajícího a v případě darovací smlouvy nejen obdarovaného, ale i dárce.

Vyzve nabyvatele spoluvlastnického podílu, aby mu spoluvlastnický podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za kterých jej koupil od předchozího vlastníka. Pokud nový spoluvlastník výzvě nevyhoví, může podílový spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, podat žalobu proti novému spoluvlastníkovi, ve které bude žádat, aby soud nahradil projev vůle nabyvatele (nového spoluvlastníka) ke kupní smlouvě.

Převod nenapadne, ale i nadále bude mít ve vztahu k předmětnému spoluvlastnickému podílu předkupní právo, které bude moci uplatňovat v případě dalších převodů.
Pronájem nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví
Pokud byste chtěli pronajmout alespoň část nemovitosti a mít z toho majetkový prospěch, o pronajmutí této části nemovitosti by museli rozhodovat všichni podíloví spoluvlastníci na základě dohody, resp. hlasování. O hospodaření a nakládání se společnou věcí totiž rozhodují vždy všichni podíloví spoluvlastníci. Pronájem celé nemovitosti nebo její části jedním spoluvlastníkem je možný, rozhoduje se však podle většiny hlasů a každý ze spoluvlastníků má právo žádat náhradu za pronájem nemovitosti ve výši svého podílu.

V případě, že některý spoluvlastník hlasování obejde a nevyplácí ostatním podíl z nájemného, doporučujeme vyzvat ostatní podílové spoluvlastníky prostřednictvím advokáta ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vyplacením podílu. Mnohdy totiž uspěje právě až výzva advokáta, kdy si ostatní podíloví spoluvlastníci uvědomí, že to myslíte vážně. Se soudním řízením jsou totiž spojeny mnohem vyšší náklady a také trvá delší dobu. Takovýmto způsobem na ně můžete zapůsobit a nakonec je možné, že budou souhlasit i s mimosoudním vypořádáním podílového spoluvlastnictví, tedy vyplacením vašeho podílu.